且买且珍惜！禁墅令下的苏州，这样的别墅不多了！

原创苏州克而瑞克而瑞苏州房产测评 2022-05-16

今年4月，住建部发文:“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。

△图片来源：网络

随后，全国多省地方住建机构纷纷转发了该通知，明确表示将暂停地方别墅的建设审批工作。

事实上，中央层面对于别墅的限制并不是第一次提出，自2003年以来，国土资源部就连续发布多道限墅令，以调整住房结构。

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2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制;

2006年,国土资源部发文，要求停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,明确要求合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

2016年，国土资源部要求:全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

从限墅层层升级到全面禁墅，别墅的规划供应被一减再减，别墅产品供应日益减少，意味着目前市场上的在售别墅将要成为绝唱。别墅作为高占有土地资源的产品，由于价格门槛较高本来就只为少数人拥有，但一纸“禁墅令”更让别墅成为“卖一套少一套”的产品，别墅稀缺时代已然来临。

1
因为稀缺，所以珍贵

再看近几年苏州的别墅市场：2016年至今，苏州别墅市场的供应面积逐年下滑。2019年以来，苏州别墅的供应面积仅为24.5万㎡，而成交面积却达到60万㎡，市场呈现明显的供不应求态势。

△克而瑞苏州房产测评制表

一方面，政府对别墅市场进行严控批复直至完全限制，导致别墅产品供应短缺；另一方面，别墅的市场需求量却有增无减。

无论从政策层面还是市场层面，别墅都日渐成为一席难求的市场稀缺品。物以稀为贵，如果说过去别墅主要是作为高端改善产品而被购买，那接下来别墅无疑进入藏品时代，也因此极具投资价值。

2
“天然去雕饰”的湖景别墅更显珍罕

对于带有私家庭院、专属绿地等资源的高端别墅来说，其价值不仅仅在于建筑体本身，而在于土地资源的不可再生性，决定了别墅产品相对其它普通住宅产品而言，更能保值。

同时，因为稀缺，别墅也犹如诸多的名车、名表、名酒一样，在给购买者带来资本的保值增值之外，还具有珍贵的收藏意义。

对于购买别墅的高净值人群来说，一方面是追求身份地位象征，同时也是对稀缺资源的占有，另一方面也是对生活质量与住宅品质的追求。而在所有的因素中，自然景观资源是他们最为看中的。

在充满钢筋混凝土、城市噪音和空气污染的今天，“天然去雕饰”的湖景别墅成为城市塔尖群体的心头好。

△融创·苏州桃花源项目实景图

我们知道，苏州的富人区基本都是沿湖打造，位于金鸡湖和独墅湖双湖板块交汇的融创•苏州桃花源以3000万-10亿元的总价区间位列中国豪宅榜第一。

3
悦隽平澜府坐拥一线湖景的珍稀别墅

位于吴江震泽板块的悦隽平澜府的联排别墅正是在别墅这一品类即将成为住宅市场绝唱之时，而显得弥足珍贵。

△悦隽平澜府效果图

这个千呼万唤始出来的别墅楼盘，不仅仅产品稀缺，我们还看到地段、市场对它的价值赋能。

悦隽平澜府依托14828亩麻漾湖的生态屏障，使得项目在居住时除了极具观赏性之外，还有着对于身心健康的环境利好。

△北麻漾湖效果图

在北麻漾湖北侧，投资1.8亿元的震泽生态运动公园正在建设中，建成后将是一所现代化的以“丝韵”为主题的开放式生态运动休闲公园。

生态湖景、运动公园勾勒出一片岁月静好的画面。

△北麻漾湖实景图

悦隽平澜府所在的这个麻漾湖生态景观区的发展模式可以说与金鸡湖遥相呼应。

伴随着各项规划利好的兑现，北麻漾湖片区或成为苏州下一个临湖富人区，悦隽平澜府的价值成长性潜力可期。

4
战略指引下的潜力区域

今年3月，全国两会期第一次明确提出，要将长三角区域一体化发展上升为国家战略，并将在沪、苏、浙三省交界外将设立长三角一体化示范区。

△图片来源：网络

吴江震泽地处沪苏黄金走廊要道，凭借独特的区位优势，将享受长三角一体化发展红利，这种红利最直接的体现是产业的升级、人口的进一步导入与经济发展，板块的房产价值也因此将被推上新高度。

5
大步迈入高铁时代

战略先行，而后交通引领。

沪苏湖铁路是连接上海、苏州、湖州等长三角一体化区域的重要铁路运输通道，是长三角一体化示范区首条新建高铁。

就在五月底，沪苏湖高铁线路方案和车站设置最终确定，全线设7个车站，其中在汾湖、盛泽分别设置苏州南和吴江南站点。

△沪苏湖高铁线路走向和车站设置示意图

震泽作为与盛泽的相邻板块，得益于先天相邻的地理优势，不仅可享受高铁带来的便利交通，同时震泽的城市能级也将大幅提升，未来震泽将融入江浙沪一小时高铁圈、长三角一小时经济圈、上海半小时生活圈。

悦隽平澜府与吴江南站的距离约为3-5公里，沪苏湖高铁带来的庞大经济流、信息流、人流、物流，也将助力项目价值的提升，所谓“铁路一响，黄金万两”。

△悦隽平澜府项目区位图

高铁、公交和高速三维立体交通，震泽全面接轨上海和浙江。

从城市发展的角度来说，伴随着交通的不断规划利好以及长三角城市群规划，作为江浙沪的衔接带的震泽，将迎来新的发展机遇。

6
限售新政下的新投资板块

板块价值的巨大潜力与当下板块价格的不平衡，使得震泽目前呈现出的是可见、可观的升值空间。而这份不平衡中最重量级的砝码，无疑就是总价仅仅370万起的悦隽平澜府的别墅产品。

△悦隽平澜府项目实景图

在苏州房价高企的今天，370万这个数字在现如今苏州的购房市场已经是显得非常平庸。对于投资客而言，370万尚不够在园区购买一套100㎡的小户型。随着5.11限售新政的落地，园区和新区狮山新房限售3年，园区二手房限售五年，许多手中有富余资金的投资客群的投资行为被迫止步。

但往往上帝在关上一扇门的同时，会同时为你打开一扇窗。

悦隽平澜府在今年5月才推出的仅182套联排别墅无疑就是这样的投资新选择。

悦隽平澜府建面约237㎡的别墅产品户型中，打造了四个套房，完全可以满足四代同堂之乐；地下一层做到了约5.45m层高挑空，整个户型赠送面积超300㎡，关键是总价仅370万元起，在目前苏州主城区商品住宅已超25000元/㎡的均价面前，无论是投资还是自住，悦隽平澜府的联排别墅其性价比无疑都在苏州楼市领先。

毕竟仅需370万就能占据一线湖景的别墅，放眼整个苏州楼市，都找不出第二个楼盘。

7
结语

此前，在朋友圈曾经刷屏过某房产投资专家对于买房的一段定义：人的一生要有四套房子，第一套用于自住，第二套用于改善，第三套用于投资，第四套寄托情怀。

作为承载绝大多数人终极居住梦想的产品形态，别墅可以用来改善居住；在受政策限制供应越来越稀缺的背景下，也具有相当的投资价值；而占据生态景观优势的别墅更显珍罕，更可寄托情怀。

悦隽平澜府依托原生麻漾湖景、生态公园所精心雕琢的临湖而居联排别墅，既属震泽当地高端客群改善居住的首选产品，更是在园区及新区的核心板块房产投资门槛增加带来投资空间缩小后，值得全市关注房产投资的高净值人士关注。

毕竟，可以别墅，何必其他。

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